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《武汉市主城区用地建设强度管理规定》公示《武汉市主城区用地建设强度管理规定》公示

2015-01-22 09:23 | 武汉市国土资源和规划局

　　为规范本市用地建设强度管理工作，我局正在制订《武汉市主城区用地建设强度管理规定》（以下简称《规定》）。按照规范性文件的制订要求，现将该《规定》公示，征求公众意见。公示内容如下：
　　公示日期：2015年1月22日－2015年1月31日。
　　公示反映方式：在公示期间，有关单位或个人对该《规定》有任何意见或建议的，可通过以下方式向武汉市国土资源和规划局反映。
　　1. 联系电话：027-82700515　熊　花
　　2. 传真：027-82700051
　　3．信件寄往“武汉市三阳路13号，武汉市国土资源和规划局熊花收”，邮编：430014

武汉市国土资源和规划局

2015年1月22日

　　第一条 为规范用地建设强度管理，根据《武汉市城乡规划条例》、《武汉市建设工程规划管理技术规定》、《武汉市地下空间开发利用管理暂行规定》等规定，结合管理实际，制定本规定。

　　第二条 本规定适用于武汉市城市总体规划确定的主城区(用地面积约681平方公里）的用地建设强度管理；控制性详细规划、城市设计、历史文化风貌街区保护规划、生态保护和景观控制规划、功能区和“三旧”（旧城、旧村、旧厂）改造实施性规划等对用地建设强度有明确要求的，按其规划要求执行；法律、法规和相关规定有明确要求的，应符合其要求。

　　主城区以外但属于中心城区行政管辖范围内的建设强度管理要求另行制定。

　　第三条 对居住、商业、商务和其他公共服务设施建设项目，应结合强度分区（详见附图）和基准容积率（详见附表），按照以下公式测算额定容积率，作为确定项目容积率的依据：

　　额定容积率=基准容积率×交通区位调整系数×用地规模调整系数

　　其中：对于包含多种功能且能进行用地功能分区的混合用地项目，应按照各类用地性质分别计算相应额定容积率；

对于包含多种功能但无法进行用地功能分区的混合用地项目，应结合各类功能的建筑面积比按照以下公式测算额定容积率：

　　额定容积率=1/（a₁/ f₁+ a₂/ f₂ +···+ a_n/ f_n)

　　注：式中f_n为按照混合用地中某一类建筑所测算的地块额定容积率，a_n为该类建筑占总建筑面积的比例。

　　三环线内居住用地项目容积率一般不得低于1.5；二环线内15万平方米建筑面积或1500户以上的成片居住用地项目容积率一般不得超过3.5。

　　新建工业、仓储项目容积率不低于1.0，一般不超过2.5；鼓励建设多层标准厂房,多层标准厂房容积率一般应达到1.2以上。

　　第四条 建设项目的建筑密度应根据所属用地类别和建设强度分区确定（详见附图和附表）。新建工业、仓储项目建筑密度不得低于40%。

　　第五条 建设项目将规划控制的相邻公园绿地、广场纳入一并建设的，可按照该项目容积率的50%测算公园绿地、广场用地的建筑量，并转移至项目用地内实施；在建设项目用地内划出一定规模用地额外建设公园绿地、广场的，可按照该部分用地上原有建筑面积的1.2倍（二环线内为1.3倍）测算建筑量，转移至项目剩余用地内实施。

　　上述公园绿地和广场应满足以下要求：临15米以上城市道路，宽度不得小于20米，对社会公众开放；二环线内单幅绿地或广场面积不得小于400平方米，二环线以外单幅绿地或广场面积不得小于500平方米。

　　第六条 建设地下商业服务设施应结合地下空间专项规划进行规划论证，并确定建设强度。其中，在地下空间专项规划确定的地下空间重点鼓励区、地铁站点控制线外扩200米范围内建设地下商业服务设施的，其容积率一般不低于0.5，且可在重点鼓励区或街坊内进行总量平衡。

　　对历史文化风貌街区和生态景观控制区内建设地下商业服务设施的建设项目，应按照保护规划和详细规划方案确定地下商业服务设施建设强度。

　　第七条 对旧城改造（含棚户区改造）、旧厂改造项目，当其额定容积率与现状容积率的比值小于等于1.5时，可通过土地成本经济测算确定容积率，但项目建设拆迁比原则上不得高于2.2：1；位于二环线内的改造项目还应符合“三旧”改造实施性规划关于人口疏解和还建的要求。

　　城中村改造项目建设强度可按照经批准的城中村改造规划及相关经济综合测算确定。

　　第八条 对建设强度确难满足建设要求的，在满足日照、交通、消防、安全等相关法律、法规、规章及规范要求的前提下，经规划主管部门批准，建设项目的建筑密度可结合方案论证确定，下列建设项目的容积率可结合实际需求确定：

　　（一）保障性住房及医疗卫生、教育科研、行政办公等公共服务设施项目；

　　（二）确需提高容积率的“三旧”改造（含棚户区改造）项目；

　　（三）经市人民政府、市规划委员会确定的其他项目；

　　（四）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　第九条 对实施容积率转移的，按照我市关于容积率转移的相关细则执行。

　　第十条 武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区和新城区的建设强度管理规定由相关规划主管部门另行制定，报市规划主管部门同意后实施。

　　第十一条 本规定自发布之日起施行，有效期五年。

　　附录1 附图

　　图1：武汉市主城居住用地建设强度分区区划图

　　图2：武汉市主城公共服务设施用地强度分区区划图

　　附录2 附表

　　表1：武汉市主城区居住用地建设强度指标控制表

用地类型	指标类型	强度一区	强度二区	强度三区	强度四区
居住用地（R）	基准容积率	3.2	2.9	2.5	1.5
居住用地（R）	建筑密度	D≤20％		D≤25％

　　表2：武汉市主城区公共服务设施用地建设强度指标控制表

用地类型	指标类型	强度一区		强度二区	强度三区	强度四区	强度五区
商业、商务服务设施用地（B1、B2）	基准容积率	4.5 （零售商业、批发、餐饮用地3.2）		4.0 （零售商业、批发、餐饮用地3.2）	3.2 （零售商业、批发、餐饮用地2.8）	2.4	1.7
	建筑密度	零售商业、批发、餐饮用地D≤45％		零售商业、批发、餐饮用地D≤50％	零售商业、批发、餐饮用地D≤55％		零售商业、批发、餐饮用地D≤40％
	建筑密度	旅馆、商务设施用地D≤35％			旅馆、商务设施用地D≤30％		旅馆、商务设施用地D≤25％
其他公共服务设施用地（A、B3、B4、B9）	基准容积率	2.8	2.5		2.1	1.8	1.5
其他公共服务设施用地（A、B3、B4、B9）	建筑密度	D≤35％			D≤30％		D≤25％

　　表3：武汉市主城区用地基准容积率调整系数表

交通区位　　调整系数	居住用地	A1	N临路数量≥4或临轨道交通站点外轮廓线400米		1.2
		A2	N临路数量=3		1.1
		A3	N临路数量=2		1.0
		A4	N临路数量≤1		0.9
	商业、商务服务设施用地、其他公共服务设施用地	A1	临轨道交通站点外轮廓线200米	枢纽站	1.5
				一般站	1.3
		A2	N主干道≥2或N临路数量≥4		1.2
		A3	N主干道=1 或N次干道≥2或N临路数量≥3		1.1
		A4	N次干道=1 或N临路数量≥2		1.0
		A5	N临路数量≤1		0.9
用地规模　　调整系数	居住用地	B1	10000M2≤S基地<40000M2		1.0
		B2	40000M2≤S基地<80000M2		0.95
		B3	S基地 ≥ 80000M2		0.9
注：1、采用临轨道交通站点调整系数时，建设项目位于轨道站点外轮廓线400米（公共服务设施用地为200米）范围内的用地必须占总用地面积的50％以上。 2、本规定中轨道交通枢纽站是指两条以上轨道交通线交汇，可以进行轨道交通换乘的轨道交通站点；其他为轨道交通一般站。 3、临路数量指临宽度为15米以上的城市道路和公共通道的数量。临路数量为4条及以上时允许其中1条公共通道的宽度不小于10米。 4、交通区位调整系数只能取一个值，不得重复取值相乘。