市自然资源和规划局《关于优化不动产登记夫妻共有情况审查方式的通知》(征求意见稿)公示

2020-05-21 09:33 武汉市自然资源和规划局

为深化“放管服”改革,进一步精简证明材料,推进不动产登记“全程网办”,切实方便办事群众,我局正在制订《关于优化不动产登记夫妻共有情况审查方式的通知》(以下简称《通知》)。按照规范性文件的制订要求,现将《通知》(征求意见稿)及政策解读进行公示,征求公众意见。公示内容如下:

公示日期:2020年5月21日—6月4日。

公示反映方式:在公示期间,有关单位或个人对该《通知》有任何意见或建议的,可通过以下方式向武汉市自然资源和规划局反映。

1. 联系人及电话:郭艳027-82412336

2. 传真:027-82415263

3. 电子邮箱:494769450@qq.com



武汉市自然资源和规划局

2020年5月21日    



市自然资源和规划局关于优化不动产登记夫妻共有情况审查方式的通知

(征求意见稿)


为深化“放管服”改革,进一步精简证明材料,推进不动产登记“全程网办”,切实方便办事群众,依据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规规定,就优化我市不动产登记中涉及夫妻共有情况审查方式的有关事项通知如下:

一、自然人因取得不动产申请登记的,不动产登记机构根据不动产登记权属来源文件(如商品房销售合同、存量房买卖合同、赠与合同、安置协议等)载明的权利人,依据申请人关于不动产所有权人以及共有情况的申报为依据办理登记。不动产登记机构不再审查其婚姻状况,申请人无需提供婚姻状况证明材料。

二、自然人抵押、转让、赠与不动产等申请登记的,不动产登记机构以登记簿记载的权利人作为抵押人、转让人、赠与人办理不动产登记事项,不再审查其婚姻状况,申请人无需提供婚姻状况证明材料。

三、下列情形之一的,不动产登记机构审查共有关系时需审查婚姻状况,申请人需提供婚姻证明材料:

1.未经公证或者未持有生效法律文件申请办理继承(受遗赠)不动产转移登记的;

2.申请房改房、经济适用房等政策性住房登记的;

3.基于农村宅基地等涉及家庭依法共同享有权利申请登记的;

4.申请办理不动产登记夫妻婚内“加减名”、共有份额变化或离婚析产等登记的;

5.持有不动产统一登记前颁发的国有土地使用证和房屋所有权证的;

6.其他因共有状况不明确等需要提供婚姻状况材料的特殊情形。

四、对于夫妻共有的不动产,尚未办理共有登记或登记在夫妻一方名下的,夫妻双方可以共同申请不动产权证“加名”,办理共有登记。但不动产上已设有抵押、查封登记的情形除外。

五、本《通知》由武汉市自然资源和规划局负责解释。

六、自2020年  月  日起执行。



武汉市自然资源和规划局

2020年  月  日



政策解读


为深化“放管服”改革,进一步精简材料,切实方便办事群众,根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》的规定,我局制定了《关于优化不动产登记夫妻共有情况审查方式的通知》(以下简称《通知》),明确登记机关在审查涉及婚姻夫妻共有的审查要求,明确不再审查登记申请人的婚姻状况。现将有关问题解读如下:

(一)《通知》实施后,登记机构审查申请人的婚姻状况有何变化?

《通知》实施前,登记机构审查申请人(含买卖双方)的婚姻状况,要求提供婚姻状况证明、夫妻双方共同到场。《通知》实施后,自然人因取得不动产申请登记的,不动产登记机构根据不动产登记权属来源文件(如商品房销售合同、存量房买卖合同、赠与合同、安置协议等)载明的权利人,按照申请人关于不动产所有权人以及共有情况的申报为依据进行登记。自然人抵押、转让、赠与不动产等申请登记的,不动产登记机构以登记簿记载的权利人作为抵押人、转让人、赠与人办理不动产登记事项。

以婚姻关系存续期间购买不动产并签订《商品房买卖合同》(网签)为例:

情形一:《商品房买卖合同》(网签)中买受人为夫妻一方姓名未载明共有状况,且合同记载的买受人单方申请新建商品房首次转移登记的,不动产登记机构经问询,申请人表示不动产不存在其他共有人,经审查符合登记条件的,在登记簿上记载不动产权利人为买受人一人姓名。登记簿记载的权利人单方可以处分该不动产权利。

情形二:《商品房买卖合同》(网签)中买受人为夫妻双方姓名或夫妻一方为买受人另一方为共有人,夫妻双方共同申请新建商品房首次转移登记的,不动产登记机构经审查符合登记条件的,在登记簿上记载不动产权利人为夫妻双方姓名。处分该不动产权利时,登记簿记载的权利人应当共同申请。

(二)婚姻关系存续期间购买的不动产可以登记为夫妻其中一方单独所有吗?

根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定,“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”申请人申请不动产登记时,不动产登记机构根据不动产登记权属来源文件(如商品房销售合同、存量房买卖合同、赠与合同、安置协议等)载明的权利人,按照申请人关于不动产所有权人以及共有情况的申报为依据进行登记。

(三)如果一方已办理了不动产登记,另一方能否通过婚内“加名”来申请共有人登记呢?

如果登记簿记载的仅是夫妻一方的名字,夫妻二人认为需要增加共有人的名字,夫妻双方可以持身份证、结婚证等申请材料共同申请办理不动产权证书“加名”。房屋在抵押期间的,经抵押权人同意,由夫妻双方和抵押权人共同申请加名登记和抵押权变更登记,不动产登记机构合并办理。房屋被查封的,可在解除查封后或查封期间届满后加名。

(四)申请不动产加名、减名、份额变更等相关登记需要缴纳契税和登记费用吗?

财政部、国家税务总局《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)规定,“在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税”。同时,根据国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规[2016]2559号)规定,当事人办理婚内不动产加名、减名、份额变更等登记的,只收取不动产权属证书工本费,每本证书10元。

(五)哪些特殊情况,仍需要提供结婚证、离婚证等婚姻状况证明?

1.未经公证或者未持有生效法律文件办理继承(受遗赠)转移登记;

2.申请房改房、经济适用房等政策性住房登记的;

3.基于农村宅基地等涉及家庭依法共同享有权利申请登记的;

4.申请办理不动产登记夫妻婚内“加减名”、共有份额变化或离婚析产等登记的;

友情提示:夫妻协议离婚涉及到不动产约定的,双方应及时持离婚协议、身份证明、不动产权证书办理转移登记。如果不及时办理登记,将来对方反悔或者无法配合登记时,只能通过诉讼确认权利归属。

5.持有不动产统一登记前颁发的国有土地使用证和房屋所有权证的;

6.其他因共有状况不明确等需要提供婚姻状况材料的特殊情形。

(六)市民如何最大限度保障自身合法权益?

一是如夫妻双方意愿所购不动产为共有的,在签订购房合同时,直接签订夫妻双方姓名,载明共有,从源头上避免产生不必要的纠纷;

二是购买的不动产意愿共有但合同未签订为共有的,夫妻双方可在预购商品房预告登记或者新建商品房首次转移登记时共同申请登记为共有;

三是对于夫妻一方担心另外一方私自购置、隐匿不动产的,可以到不动产登记窗口或关注“武汉不动产”微信公众号查询夫妻双方名下不动产登记情况;

四是夫妻一方隐瞒共有状况私自对不动产进行处分的,另一方应当通过民事诉讼途径维护自身合法权益。

(七)是否会存在夫妻其中一方私下买房,然后偷偷登记在自己名下的情况?

不排除有这种可能。但需要明确一点,婚姻关系存续期间不动产物权登记在夫妻中一方名下,不能简单理解为其单独所有财产。针对问题中可能出现的情况,夫妻一方作为不动产利害关系人,可持婚姻关系证明依法查询另外一方名下不动产登记情况。若夫妻一方认为另一方申报不实、隐瞒共有状况导致登记簿记载的权利人与实际情况不符,可由夫妻双方共同向登记机构申请办理不动产权证书“加名”。

同时提醒广大市民,不动产登记是一种物权公示行为。因当事人申报不实导致登记簿记载内容与实际情况不符给他人造成损害的,应当由当事人承担相关法律责任。利益受损害方可以通过提起民事诉讼的方式追究当事人的法律责任。

(八)夫妻一方擅自处分房屋,怎么办?

在登记机构询问共有情况时,夫妻一方隐瞒共有情况,作出虚假承诺,擅自对不动产进行抵押、出售、赠与的,应当承担相应法律后果;另一方认为擅自处分行为侵犯自身权利的,可通过民事诉讼维护自身合法权益。


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