智能问答   微信   微博   繁体   无障碍  

全市土地节约集约高效利用实施细则

2022-03-21 09:06 武汉市人民政府

为进一步提高我市土地节约集约利用水平,强化土地要素保障,规范土地市场行为,制定本实施细则。
  一、完善土地有偿使用制度
  (一)国有土地公开出让范围
  发挥市场资源配置作用,下列情形必须以招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让土地:
  1.用于工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性建设的储备土地和新增建设用地;
  2.进行商品住宅建设的存量土地;
  3.有2个及以上意向用地者的土地;
  4.有关法律法规规定的其他应当以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地。
  (二)国有土地协议出让范围
  国家没有明确规定必须以招标、拍卖、挂牌方式出让的,下列情形可以采取协议方式出让土地:
  1.原划拨、租赁用地项目符合规划,且不改变原土地用途、使用强度等现状条件补办出让的用地,其中《国有土地划拨决定书》《国有土地租赁合同》以及有关法律法规规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
  2.土地储备机构因旧城旧厂改造征收需要,依法通过政府购买服务方式建设产权调换房的用地;
  3.依照土地收回补偿协议需要提供土地对被收回人进行补偿的用地;
  4.项目符合划拨用地条件,建设单位申请有偿使用的用地;
  5.经营性项目相邻地块,因土地面积偏小或者形状不规则等情形,经自然资源和规划部门确认难以独立利用的用地;
  6.集体土地征收提供给村集体经济组织用于安置政策规模以上的产业用地。政策规模由所在区人民政府指定的部门确定;
  7.市人民政府确认的历史遗留项目中的轨道交通工程建设项目,轨道交通工程及施工用地按照划拨方式供地的,其相关物业用地可以采用协议出让方式供地。轨道交通工程新建的独立开发型、联合开发上盖型物业应当采用公开出让方式供地。轨道交通工程新建的联合开发配套型物业可以采用协议出让方式供地;
  8.危险化学品生产储存企业自主搬迁改造,原有划拨土地按照新规划用途办理协议出让手续,原有出让土地按照新规划用途补办出让变更手续;
  9.利用存量土地建设租赁住房的,原有划拨土地按照协议出让方式供地,原有出让土地按照新规划用途办理变更手续;
  10.地下通道和地上连廊等联通项目的用地,其中,符合划拨用地目录的除外;
  11.有关法律法规规定的其他可以以协议方式出让的土地。
  (三)国有土地租赁范围
  工业用地、短期临时用地、企业改制用地,可以采用租赁方式供地。
  (四)国有土地授权经营、作价出资(入股)范围
  省级及以上人民政府批准实行授权经营或者国家控股公司试点的企业,可以采用授权经营、作价出资(入股)方式配置土地,其土地资产处置总体方案应当按照相关规定报批。
  二、进一步明确国有土地划拨供应范围
  按照国家法律法规和《划拨用地目录》规定的有关精神,下列情形也可以采用划拨方式供地:
  (一)公共租赁住房等保障性住房用地;
  (二)部队保障性住房用地;
  (三)市级及以上外事部门认定的使领馆用地;
  (四)市级及以上民族宗教部门认定的宗教活动场所用地;
  (五)因集体土地征收需要建设还建安置房用地;
  (六)集体土地征收提供给村集体经济组织用于安置政策规模以内的产业用地。
  三、完善土地价格收益确认机制
  市、区自然资源和规划部门成立土地出让协调决策机构,负责协调解决土地划拨、协议出让、公开出让中的相关问题,集体确定有关事项。
  (一)公开出让项目土地价格及土地收益
  1.公开出让土地起始价
  (1)公开出让土地起始价,依据土地评估价,综合考虑产业政策、土地成本、国家规定的计提费用、土地市场情况等因素,采取集体决策方式综合确定,且不得低于国家、省规定的最低地价标准。区级储备机构储备土地、新城区及开发区委托交易土地出让起始价由区人民政府负责合规性审查;市土地储备中心及打包业主单位储备土地、中心城区委托交易土地出让起始价由市自然资源和规划部门进行合规性审查。
  (2)公开出让土地起始价应明确住宅、商业等用途的供地价格和比例,并列入挂牌文件。土地成交后,按照既定的比例对成交总价款进行分摊。住宅、商业等地块可按照不同用途划分用地范围的,自然资源和规划部门对规划方案审批时应当明确不同用途地块的用地范围和面积。
  (3)商业建筑规模占比超过50%的商住项目,公开出让流拍后,可以下调土地出让起始价重新公开出让,下调后起始价不得低于国家、省规定的最低地价标准以及土地储备成本和国家规定的计提费用之和。
  2.公开出让土地收益
  (1)政府储备地块,按照土地成交价与储备成本之差计收政府土地收益。工业用地,政府土地收益原则上不得低于土地评估价的20%。其他用地,采取房屋征收方式实施土地储备的,政府土地收益原则上不得低于土地评估价的20%;采取宗地收回(收购)方式实施土地储备的,政府土地收益原则上不得低于拟供地时土地评估价的50%。取得成本过高或者地块成本需要转移等原因,土地收益达不到标准的,中心城区供地前应当报市人民政府批准,新城区、开发区报区人民政府批准。
  (2)委托交易地块,属于工业用地的,按照土地成交价的20%核定政府土地收益;属于其他用地,且容积率在3.0以内(含)的,按照土地成交价的50%核定政府土地收益;属于其他用地,且容积率超出3.0的,按照建筑面积均摊计算政府土地收益,其中容积率3.0以内(含)的建筑规模按照土地成交价的50%核定政府土地收益,容积率3.0以上的建筑规模按照土地成交价的100%核定政府土地收益。
  (二)协议出让项目土地出让金标准
  1.储备土地协议出让项目土地出让金,依据土地评估价,综合考虑产业政策、土地成本、国家规定的计提费用、土地市场情况等因素,采取集体决策方式综合确定,且不得低于拟出让土地所在级别基准地价的70%。
  2.划拨土地补办协议出让项目土地出让金标准
  (1)不改变土地用途,属于工业用地的,按照协议出让土地评估价的20%缴纳土地出让金;属于其他用地,且容积率在3.0以内(含)的,按照协议出让土地评估价的50%确定土地出让金;属于其他用地,且容积率超出3.0的,按照建筑面积均摊计算协议出让土地评估单价,其中容积率3.0以内(含)的建筑规模按照协议出让土地评估价的50%核定土地出让金,容积率3.0以上的建筑规模按照协议出让土地评估价的100%核定土地出让金。
  (2)改变土地用途的,按照新、旧用途土地同一评估时点评估价格之差核定土地出让金标准。估价期日应以自然资源和规划部门依法受理补缴土地出让金申请时点为准。市人民政府确认的历史遗留项目,已建成并交付入住项目估价期日应当以各区人民政府组织认定的项目建成时点为准。
  (3)“城中村”产业用地协议出让项目出让金标准,按照划拨土地补办协议出让项目出让金标准执行。
  3.项目经批准整合相邻用地的,按照协议出让土地评估价与土地整合费用之差核定土地出让金标准,工业用地、其他用地以房屋交易方式整合的,原则上出让金标准不得低于土地评估价的20%;其他用地以宗地交易方式整合的,原则上出让金标准不得低于土地评估价的50%。区级储备机构协议出让地块的土地整合费用由区人民政府确定的部门认定;其他协议出让地块由市储备中心认定。取得成本过高或者地块成本需要转移等原因,出让金达不到标准的,中心城区、开发区供地前应当报市人民政府批准,新城区报区人民政府批准。
  4.土地收回补偿的协议出让项目,按照拟协议出让的土地评估价与原收回的土地补偿价格之差核定土地出让金标准。
  (三)储备土地成本
  1.储备主体依据土地评估价,综合考虑地块历史投入、企业改制职工安置等因素,确定土地储备收回(收购)成本。收回(收购)土地的补偿标准,储备主体与土地使用权人协商后,依法委托审计、土地评估、房地产评估等第三方机构确认。储备主体综合考虑房屋土地征收成本、土地收回(收购)成本、土地污染治理成本、财务成本、建设成本等因素测算土地储备成本;项目完成供地后,市财政部门审核认定土地储备成本,返还储备主体。
  2.储备地块可以按照出让地块规划净用地面积独立核算储备土地成本,出让地块规划净用地范围以外的规划道路、公园绿化、学校等市政以及公益性设施用地的储备成本通过城建资金等其他渠道另行解决。
  3.片区储备项目,土地储备总成本可以按照基础设施用地、公益项目用地(含还建用地)、产业用地、开发用地4类用地进行成本分摊。中心城区旧城改建项目储备成本过高无法消化的,可按照当期平衡、动态平衡、综合平衡、长期平衡、政策平衡的原则,转移到其他储备项目,确保实现旧城改建项目统筹平衡。
  (四)划拨土地价格
  建设项目使用储备土地的,按照土地储备成本核定划拨用地土地价格;建设项目使用非储备土地的,用地单位自行承担土地取得成本。
  (五)租赁土地价格
  市自然资源和规划部门依据土地市场情况、产业政策等适时公布租赁土地租金标准。新城区、开发区租赁土地租金标准由区人民政府制定。
  四、完善工业用地管理
  鼓励工业项目进园区集聚发展,从严控制零星工业用地。支持小微企业通过利用存量土地、租赁标准厂房等途径解决生产经营场所。对“退二进三”、转型升级的企业,优先在工业园区内安排建设用地或者提供标准厂房。
  (一)明确准入门槛
  各类开发区生产和基础设施用地比例不得低于70%。国家级开发区、省级开发区、其他工业集中区新建工业项目亩均投资分别不低于300万元、200万元、100万元;投产后亩年均税收分别不低于25万元、15万元、10万元。新建工业项目容积率原则上不低于1.0,建筑系数原则上不低于40%,行政办公和生活服务设施用地不超过项目用地的7%。“十四五”期间市、区签订供地合同的工业项目,容积率2.0以上的项目占比在2021年不得低于5%,2022年不得低于10%,2023年不得低于14%,2024年不得低于17%,2025年不得低于20%。
  (二)利用存量工业用地
  存量工业用地在符合规划和不改变用途的前提下,经批准在原用地范围内增加建筑规模、利用地下空间的,不再补缴土地出让金。鼓励建设标准厂房,在标准厂房集中区域,可根据需要建设各类公共推广服务平台。
  五、明确土地利用相关政策
  为促进土地节约集约高效利用,对因公共利益、实施规划使用土地的项目,实施项目用地分类管理,按照下列规定办理:
  (一)土地收回
  有下列情形之一的,由自然资源和规划部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:
  1.为实施规划进行旧城区改建确需使用土地的项目,自然资源和规划部门应当明确规划意见;
  2.其他公共利益需要,确需使用土地的项目,依照法律法规规定确定公共利益需要的情形;
  3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
  4.因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;
  5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的;
  6.协议有偿收回的闲置土地以及由于开发企业原因未动工开发满2年的闲置土地。
  (二)土地交换
  土地交换是2个及以上土地使用者之间,因土地储备、项目用地调整等原因,对原有地块进行部分或者整体调换的行为。土地交换应当遵循价值对等、差价互补的原则。土地交换后,当事各方所获得土地的使用权类型、用途、剩余使用期限与交换前所持有的土地应当保持不变。
  土地交换涉及规划调整的,应当报自然资源和规划部门按照规定审批,核发交换土地《规划设计条件》。土地交换方案及交换价格,由交换当事各方依据土地评估价等协商拟定,报自然资源和规划部门按照规定审批。交换土地可采取划拨、协议出让、协议租赁等方式供地。
  (三)出让土地改变使用条件
  1.经营性项目调整容积率,需补缴土地出让金的,按照评估机构在新容积率规划条件下评估的楼面地价乘以新增建筑面积确定,估价期日应当以自然资源和规划部门依法受理补缴土地出让金申请时点为准。新增建筑面积按照相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积或者竣工验收时实测的新增建筑面积核定。因调低容积率造成地价增值的,补缴土地出让金可按照估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。容积率调整前后均低于1.0的,按照容积率为1.0核算楼面地价。
  因加装电梯等公共配套设施建设增加面积的,不再补缴土地出让金。
  2.经营性项目改变土地用途,需补缴土地出让金的,按照新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积确定。新、旧用途楼面地价均为估价期日的市场价格,估价期日应以自然资源和规划部门依法受理补缴土地出让金申请时点为准。用地结构调整的,分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额,合并计算应补缴土地出让金。各用途的楼面地价按调整结构后确定。危险化学品生产储存企业工业用地调整用途的,按照新用途土地评估价,扣减现状工业用地价格以及土地污染治理成本核定土地出让金。
  3.出让土地改变使用条件项目,事前已进行资金平衡测算并报市人民政府批准的,按照批准的标准补缴土地出让金。
  (四)竣工验收规划条件核实增加建筑面积
  自然资源和规划部门按照土地评估价核收土地出让金,估价期日原则上以自然资源和规划部门依法受理补缴土地出让金申请时点为准。
  1.分期核实项目,建设单位可选择分期或者一次性缴纳超建部分土地出让金。分期缴纳的,最后一期应当缴清全部土地出让金。
  2.公共租赁住房(含廉租住房)、限价商品房等保障性住房及“城中村”还建住房等项目,属于合理误差或者经住房保障房管等部门认定仍按照原批准方案销售的超建部分,按照原收益缴纳方案补缴土地出让金;其他超建部分,按照评估楼面地价核定土地出让金。
  3.加油站核实超建部分属于罩棚等构筑物的,按照商业用地基准容积率下基准地价对应楼面地价核定土地出让金。补缴土地出让金按照基准地价乘以超建建筑面积确定。
  (五)地下空间项目
  按照相应主导功能用途、土地级别、使用年限的地上建设用地评估价的30%核定土地出让金。
  1.独立式地下空间项目,其土地出让金按照基准容积率下地上建设用地评估楼面地价与批准建筑面积之积的30%核定。
  2.连建式地下空间项目,属于经营性用地的,土地出让金与地上部分合并计算。地下空间土地出让金按照地上地下总容积率下地上建设用地评估楼面地价与地下建筑面积之积的30%核定。属于其它用地的,土地出让金按照基准容积率下地上建设用地评估楼面地价与批准建筑面积之积的30%核定。
  3.配建地下停车场净用地面积按水平投影最大计容用地面积确定。
  (六)交通场站用地项目
  1.符合《划拨用地目录》的交通场站用地,可采取划拨方式供地;不符合该目录的,应当依法实行有偿使用。对新建独立占地的、经营性的交通场站用地(含配套商业在20%以内的),同一宗用地公告后只有一个意向用地者的,可以协议方式供应土地。配套商业超过20%的,按照交通场站用地、商业服务业用地公开出让;交通场站部分用地政府土地收益按照工业评估地价的20%确定,商业服务业部分用地政府土地收益按照商业评估地价的50%确定。
  2.建设单位利用自有用地建设停车场项目,申请按照交通场站用地用途办理不动产变更登记的,应当先行办理土地供应手续,原用地以划拨方式取得的,继续以划拨方式供应;原用地以出让方式取得的,以协议出让方式供应,新增建筑面积按照工业评估地价的20%核定政府土地收益。建设单位不申请办理不动产变更登记的,可以不再重新办理土地供应手续。
  3.建设单位利用地下空间建设停车场项目,地面权属不变,地下土地权属依法供应给停车场建设单位。地下建设用地使用权价格按照地下空间管理政策确定。
  (七)“城中村”改造产业项目
  按照项目实施时的规划确定建设规模;村集体申请按照原核定规模建设,且不违反城市规划的,从其申请。
  1.村集体经济组织部分持有政策规模以内部分的分摊用地或者整体持有的产业用地,以划拨或者协议出让方式供地;村集体经济组织不持有的政策规模以上部分的分摊用地或者整体不持有的产业用地,采取公开出让方式供地,并在供地文件中明确村集体持有规模等分配方案。
  2.产业用地划拨或者协议出让的,应当供应给经区人民政府确认的村改制经济实体及其全资子公司,划拨决定书、出让合同应标注“产业用地”,不动产登记时备注“产业用地”。产业用地经批准改变用途用于非商品住宅建设、仍由村集体经济组织持有,属于划拨用地的,不补缴土地出让金;属于出让用地的,按照规定补缴土地出让金。
  3.产业用地以公开方式供地的,按照委托交易程序办理。属于工业用地的,按照土地成交价的20%核定政府土地收益;属于其他用地,且容积率在3.0以内(含)的,按照土地成交价的50%核定政府土地收益;属于其他用地,且容积率超出3.0的,按建筑面积均摊计算政府土地收益,其中容积率3.0以内(含)的建筑规模按照土地成交价的50%核定政府土地收益,容积率3.0以上的建筑规模按照土地成交价的100%核定政府土地收益。
  4.产业用地公开出让以及村集体经济组织持有的产业用地及地上建筑物通过土地二级市场转让的,所在区人民政府应当审查村集体经济组织制订的原村民安置补偿方案和生活保障方案,并对方案落实情况实施监督检查,保障原村民的合法权益。
  (八)规划指标打通、转移项目
  用地单位和全资子公司,以及各全资子公司之间的不同地块,因实施城市规划的要求,自然资源和规划部门可以在维持打通地块总规模、用途比例不变的情况下,调整不同土地出让合同项下的土地使用条件,分别核算不同地块因土地使用条件调整带来的地价增减额,合并计算整体打通应补缴或退还的土地出让金后办理出让合同变更手续。
  (九)国有企业改革保留划拨期满项目
  1.国有企业改革保留划拨期满,可以采取协议租赁方式供地;原保留划拨土地使用权用途与规划用途一致的,可以采取协议出让方式供地。省级及以上人民政府批准实行国家控股公司试点的企业,可以采取作价入股方式处置土地。
  2.原保留划拨土地使用权的土地,已列入房屋征收计划、土地储备计划、区人民政府确认的整合相邻地块的,原则上不再办理有偿使用手续。
  3.原保留划拨土地使用权人申请有偿使用时,以及房屋征收、土地储备、土地整合实施补偿前,原保留划拨土地使用权人应当补缴划拨土地使用权期满至申请或者补偿时的土地租金。政府房屋征收决定公告之日或政府及其有关部门印发相关批准文件之日作为补偿时补缴土地租金的截止时点。
  (十)延长土地使用年限项目
  经营性项目因规划要求需要并宗实施的地块,需延长土地使用年限的,应当按照改变土地使用条件调整土地出让金的规定,缴纳所延长年限对应的出让土地出让金,延长后土地使用年限不得超过法定最高土地使用年限。
  (十一)用地手续不完善的历史遗留项目
  国有土地上已安置、销售的住宅、商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留项目,按下列方式办理:
  1.国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的,可按划拨方式补办用地手续;
  2.其他建设项目,包括区人民政府认定的安置房、棚改房、经济适用房等项目,可采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。需要评估核定土地出让金的,估价期日由各区人民政府按照项目建成、安置、销售的实际情况组织认定。土地出让金已经市人民政府批准的,按照批准的标准补缴土地出让金;
  3.对于已经办理了房屋所有权登记的,经公告权属清晰无争议的,按照审批权限报经市、区人民政府同意,直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。
  (十二)毛地批租历史遗留项目
  对于毛地批租的历史遗留项目,所在区人民政府按照尊重历史、实事求是的原则拟定处置方案,市自然资源和规划、市住房保障房管等部门按照处置方案配合办理相关手续。
  (十三)储备土地出租项目
  土地储备机构可将储备土地及地上房屋出租,出租期限按照《中华人民共和国民法典》有关规定办理。房屋征收后按照规划要求保留的房屋,不动产登记至政府确定的机构。
    本市以前制发的有关土地节约集约利用的相关规定与本细则不相一致的,按照本细则的规定执行。

相关附件:

 打印   下载   关闭 

相关文档

关联链接